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hg0088官网:房住不炒基调下对话房企高管:2019进入横盘时代

时间:2019/1/5 11:00:03  作者:  来源:  查看:30  评论:0
内容摘要:  2018年是国内楼市相对平淡的一年,在坚持“房住不炒”的主基调基础上,年内430余次楼市调控政策密集出台,限购、限贷等调控政策持续升级,范围逐渐由一二线城市向三四线城市扩围。  重压之下,国内房地产市场逐步回归理性。国家统计局数据显示,2018年11月份,一二三线城市新房价格...
  2018年是国内楼市相对平淡的一年,在坚持“房住不炒”的主基调基础上,年内430余次楼市调控政策密集出台,限购、限贷等调控政策持续升级,范围逐渐由一二线城市向三四线城市扩围。

  重压之下,国内房地产市场逐步回归理性。国家统计局数据显示,2018年11月份,一二三线城市新房价格同比累计平均涨幅均比2017年同期回落,前期热度不减的二三线城市房价涨幅也趋于稳定,房价上涨过快势头得以遏制。

  而作为实现城镇居民住有所居目标的重要途径,住房租赁市场亦在2018年呈现出前所未有的成长势能,“租购并举”住房制度得到进一步完善。

  展望2019年,房地产专家预判,楼市或将进入“横盘时代”,“无量无价”。调控政策层面基本保持延续性和稳定性,全年不会有较大动作,楼市放松将主要体现在地方政府,在因城施策的情况下,地方楼市低迷,土地出让金大幅下滑,地方财政吃力,一些城市会放松调控政策,包含取消限价、限售甚至限购的措施。而未来在企业层面来看,联合和并购等动作将更为频繁,中介市场结盟联合趋势会明显增加,行业洗牌在所难免。

  “大稳小乱”的2018年

  《中国经营报》:2018年,房地产行业业绩进一步增长,但行业规模增速放缓,2018年房地产行业出现哪些新特点?可否用几个关键词或者几句话总结概括?

  欧阳捷:2018年房地产大势有三个关键词:大稳小乱、量平价稳、零增长区间。“大稳”是市场缓慢下行、不起不伏,“小乱”是各地因城施策、一城多策和抑扬不均,没有影响整体的楼市稳定。

  刘天旸:2018年,房地产行业的政策管理基本覆盖所有环节,新房市场营销流程上统一规范。2018年供应量的充足,成交量相对稳定,导致库存增加。市场从推出必热销转入成交“冰火两重天”。营销力重回市场,为了完成指标,各大房企在项目营销上开始招数频出,可惜实际效果并不是很理想,相继出现的大幅打折楼盘,加重了购房者的观望情绪,为稳定市场情绪,相关促销手段被监管部门叫停。

  杨红旭:房地产行业全年度成交类指标降温,供应类指标升温。其中成交量降温的主要原因,是商品房新房成交面积增速持续下滑,而土地市场也出现降温。

  2018年前八个月市场尚处于升温态势,九月份出现明显拐点。特征在于,从八九月份开始,全国新房成交量去化率出现下滑,开盘去化率下滑,全国100个主要城市新房供应量明显超过成交量,供大于求,房价从九月份开始出现环比下跌。同时,很多城市出现土地流标,实际成交价格下跌,甚至底价成交。

  另外一个明显特征是,房地产企业出现两级分化。百强企业的销售金额同比增长35%,超过全国10%的平均水平,大型企业的市场占有率进一步提升。马太效应明显,房地产行业的优胜劣汰现象进一步加剧。

  多地楼市降温中介行业洗牌加剧

  《中国经营报》:具体到上海这样的一线城市,地王项目不再、“地王”“金九银十”一改常规、楼市降温、二手房市场低迷等等,与杭州类似的二线城市则出现房企惜售“一房难求”、土拍底价成交“一夜入秋”、开发商割肉入市。你如何看待这样的现象?2019年这些现象是否会出现转折?

  刘天旸:2018年,上海整体楼市情况比较平淡,地王进入市场,拿地成本、政府批售价格、市场接受度三方博弈,前景不明。二手房市场也没有“金九银十”的壮观场面,整体降温明显。2019年上海市场更多将以维稳为主,整体保持平衡,预计价格依然持平,市场走向进一步分化,而客户购买将更回归理性。

  杨红旭:2018年,全国主要城市的二手房市场成交量降温,尤其在一二线城市,总体上看是同比下跌。但是供应量在增加,房企购地面积和新开工量保持较高增长。2019年,一线城市应该会继续探底,尤其是上海和北京。观察一下2019年下半年的走势吧。深圳和广州应该降温会比较晚,尤其价格端下跌比较晚,所以估计两座城市见底时间应该在2020年,快的话要到2019年第四季度。

  欧阳捷:上海房价与美国最贵地区旧金山的房价基本相当,中国某些三四线城市1万元/平方米的房价,与美国小城市20万~30万美元的房价相比差距也不大。这意味着,除了房价仍在低位的城市,其他城市的房价很难再有上涨空间。

  预计2019年住房市场会出现回温,但不等于回暖,不会再回到过去火热的盛夏。目前已经有城市开始放松,放松的诉求目标依然是稳市场。而房地产市场正面临逆周期调节的时机,政策放松恰是逆周期调节的微调。不过,“房住不炒”仍是长期定位,放松不等于放开,调控也不会退出。

  丁建刚:杭州是中国房地产市场的典型城市之一,杭州楼市2018年同样经历了重要转向。转向并非是调控政策起的作用,而是限价政策造成一二手房价格倒挂,市场价格信息失灵,出现倒卖房号和权力寻租现象,政府最终不得不强行介入商品住宅销售摇号。

  限价政策衍生出的摇号政策看似公平,但形成了将被限的商品房价格与市场价之间巨大的套利空间显性化、福利化的特征。同时也带来了诸多问题和混乱,效果事与愿违,还加剧了人们的投资投机心态,一些人甚至不考虑风险而放心大胆地投资房地产市场。

  张宏伟:对于一二线城市2019年的政策预判是,中央将重点关注22个一线、强二线城市的市场状况,允许因城施策,可以适度放松或收紧,对政策做结构性调整,挤出投资需求,保障刚需释放。一二线城市短期市场下行压力加大,可能出现行政性手段的结构性调整。

  《中国经营报》:过去的一年,中介行业也可谓是打响擂台赛,从姚劲波喊话左晖,到我爱我家(4.620, 0.03, 0.65%)的“家丑”事件,再到中原地产“原萃”诞生,行业格局也出现了“多国杀”局面,如何看待过去一年中介行业的这些变化?对于未来中介行业的发展走向你持何种观点?

  刘天旸:2018年的中介市场,洗牌更为激烈,从业人员过剩,市场进入汰弱留强阶段。大中介公司裁减人员缩小规模,增加营业业务以求生存,小中介公司开始寻求平台赋能,提升自我生存能力,顺应市场需求和中介市场的发展趋势。如今中介市场的结盟竞争均是市场进入寒冬下的市场趋势所致。

  杨红旭:未来十年,大部分城市会进入二手房市场的时代,房产中介存量房交易会持续放大,整个中介行业的竞争格局较大。

  2019年将进入“横盘时代”

  《中国经营报》:2018年被称为史上房地产调控政策最密集、最严厉的年份,据相关报道,2018年的政策调控高达438次,这些调控政策对房地产市场的影响有哪些?对于2019年的房地产市场你又有怎样的预判?

  欧阳捷:从2019年起,房地产将进入“横盘时代”。所谓的横盘,就像股市一样,“无量无价”。无量,指的是没有增量,全年成交同比微量收缩;无价则指的是2019年房价基本没有增长空间。

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  丁建刚: 2019年的总体判断是极不确定,可以确定的是房地产政策只会放松而不会从紧。由于宏观经济走势不乐观,优质二线城市与一线城市、三四线城市相比,相对乐观一些,不过决定市场走向的第一维度仍然是宏观经济,因为宏观经济、货币政策、房地产市场政策决定人们的预期。

  刘天旸:2019年最主要还是要看调控政策的变化,预计未来企业间联合、并购等动作将更为频繁。新房对于市场客户的争夺将进一步加剧,项目竞争也将进入白热化阶段。中介市场方面,结盟联合趋势会明显增加,中介洗牌在所难免。

  张宏伟:预计2019年调控政策思路是:地方政府自行调控,调控政策分为18项必选和25项可选政策。后续因城施策会试点22个城市,预计1月先试点10个城市,地方根据市场特征将有更多自主权。

  对于未来楼市政策预判,我认为核心定调是“稳地价、稳房价、稳预期”,既不允许大涨,也不允许大跌。未来一线城市是全国楼市风向标,难以实质性松动;三四线城市因去库存政策影响、需求集中释放尚未度过需求恢复期。下一轮房地产的主战场仍将在二线城市、尤其是调整时间早、市场需求大的二线城市应提早布局。

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